Рента - благотворительность плюс выгодное инвестирование

В гражданском кодексе пожизненная рента определяется как «система правовых норм, которые регулируют общественные отношения по передаче имущества в собственность взамен предоставления рентных платежей бывшему собственнику и (или) указанному им третьему лицу». Другими словами, квартира покупается за 30-50% от ее рыночной стоимости, после чего покупатель ежемесячно выплачивает продавцу денежные средства. Продавец продолжает проживать в своей квартире до конца своей жизни (или жизни других лиц, указанных в договоре), но не имеет права распоряжаться ее по своему усмотрению, то есть дарить, продавать или оставлять в наследство.

Как правило, продавцом квартиры в таких сделках выступают одинокие пенсионеры или инвалиды, которым не хватает для проживания пенсионных выплат. Ежемесячная рентная плата может стать для них хорошим подспорьем, скажем, для покупки лекарств или полноценного питания.

Что касается покупателя квартиры, то для него пожизненная рента выступает скорее средством инвестирования средств, нежели приобретения собственного жилья. Дело в том, что на протяжении всей жизни продавец продолжает проживать в квартире и только после его смерти покупатель имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению – заселяться в нее, продавать, обменивать, дарить или оставлять в наследство. До смерти рентополучателя продавец остается лишь формальным собственником жилья.

Процедура приобретения недвижимости на основе пожизненной ренты требует заключения соответствующего договора ренты и его нотариального заверения. Согласно такому договору получатель передает надлежащую недвижимость в собственность плательщика ренты, последний несет обязательство по содержанию переданного имущества на протяжении всего действия договора. Также в договоре пожизненной ренты указываются все основные вопросы, начиная от объекта правоотношений и заканчивая сроками внесения рентной платы.

В обязательном порядке в договоре ренты указывается и размер ежемесячных рентных выплат. Поскольку пожизненная рента имеет под собой важное основание, направленное на удовлетворение потребностей граждан, размер рентной платы определяется в соответствии с нуждами продавца. При этом стоимость пожизненной ренты за месяц не может быть меньше установленного в России минимального размера оплаты труда и в соответствии с изменением стоимости МРОТ может быть увеличена.

У нас зачастую договор пожизненной ренты неразрывно связан с пожизненным иждивением хозяина собственности. Хотя это и два разных договора, имеющих свои собственные отличия. При содержании с иждивением, плательщик ренты не только платит за предоставленное имущество, но и обязуется содержать получателя рентной платы. В понятие «содержание» входит уход за жильем, обеспечение в питании, медикаментах, одежде. В большинстве своем случаев, в договоре о пожизненной ренте с содержанием гражданина на иждивении входит пункт об оплате ритуальных услуг. Если договор пожизненной ренты в чистом виде подразумевает по законодательству минимальную оплату в один МРОТ. То договор пожизненного содержания с иждивением не может быть меньше порога в два МРОТа.

Преимущества и недостатки ренты для обеих сторон.

Ознакомившись с сущностью процедуры приобретения недвижимости по договору ренты, становится вполне очевидными все преимущества подобного рода сделки для обеих сторон.

Основным преимуществом для рентополучателя, то есть, продавца квартиры, является дополнительное денежное вознаграждение при фактическом проживании в квартире. Как правило, рентополучателями выступают пенсионеры и ежемесячные бонусы позволят им не только купить необходимые лекарства, но и порадовать себя любимыми лакомствами или поездкой к родственникам. Кроме того, в договоре пожизненной ренты, можно указать комплекс услуг, которые плательщик ренты будет обязан предоставлять проживающему в квартире пенсионеру. Например, это может быть оплата медицинских услуг, оплата поездки к родственникам или санаторий и т.д.

Однако пожизненная рента таит в себе и некоторые опасности для пенсионеров, к числу которых, например можно отнести занижение стоимости квартиры и ежемесячных рентных выплат. Однако в этом случае пенсионер может обратиться в суд и «нерадивого» плательщика обязуют повысить плату либо могут вовсе расторгнуть договор и наложить штрафные санкции. Кроме того, порой рентополучатели сталкиваются с проблемой несвоевременной оплаты денежных средств либо других нарушений договора. В этом случае опять же – дорога в суд.

Одной из наиболее страшных опасностей при заключении пожизненной ренты является мошенничество со стороны покупателя недвижимости с целью ускорения смерти продавца. В данном случае доказать факт покушения в суде очень сложно, поэтому, стоит очень внимательно относится к покупателю недвижимости, в особенности если с ним ранее не знакомы.

Что касается покупателя недвижимости на основе пожизненной ренты, то тут преимуществ гораздо больше недостатков. Рассмотрим для начала преимущества:

- квартира приобретается по цене 30-50% от рыночной стоимости жилья, если к этому прибавить ежемесячные рентные выплаты – то это в любом случае прибыль оказывается несоизмеримо выше затрат;

- приобретение недвижимости на основе договора ренты еще более доступно, нежели ипотека или любые другие формы кредитования. Выплачивать ежемесячно несколько тысяч рублей гораздо проще нескольких десятков тысяч по кредитованию;

- инвестирование средств в недвижимость является сегодня наиболее прибыльным вложением денег, поскольку цены на квартиры продолжают расти и прекращения роста пока не предвидится

Однако пожизненная рента таит в себе и некоторые недостатки, к числу которых можно отнести следующие моменты:

- стать полноценным собственником недвижимости покупатель может только по истечению срока действия договора, то есть после смерти рентополучателя. До тех пор он не имеет права въезжать в квартиру, продавать ее или менять на другой объект;

- необходимость внесения ежемесячных рентных плат. Несмотря на их незначительный размер, в некоторых жизненных обстоятельствах это может быть весьма проблематично;

- рентополучатель может потребовать судебного расторжения договора, если ему покажется, что рентная плата не достаточно велика или плательщик ренты не достаточно добросовестно выполняет условия договора.

Однако, несмотря на все недостатки для обеих сторон договора ренты, преимущества от подобного рода сделок гораздо выше и для пенсионера и для покупателя квартиры. Не зря подобная практика уже на протяжении многих веков успешно применяется в развитых странах (впервые было введена еще в древнем Риме). У нас пожизненная рента явление относительно новое, поэтому не удивительно что пока еще все относятся к ней с недоверием. Однако всем известно, что в странах Запада и США пенсионеры живут гораздо лучше, чем в странах бывшего СССР, они получают не только полноценное питание, но и возможность путешествовать. И для многих далеко не малую роль в этом играет пожизненная рента.